Bornes en condo : Une installation réussie au Vistal II de l’île-des-Sœurs

​La présente contribution vise à relater la façon dont le Syndicat des copropriétaires du Vistal II, un important immeuble à condo de l’île-des-Sœurs a réglé, au bénéfice de ses 151 copropriétaires, la toujours délicate question de l’installation de bornes de recharge pour véhicule électrique. Nous souhaitons que notre expérience réussie puisse servir à ceux et celles qui envisagent un tel aménagement au cours des mois ou des années à venir.

Les constats

Vistal II, construit en 2008 et habité à compter de l’automne 2009, est un édifice LEED OR, l’un des tous premiers avec notre voisin Vistal I, à se voir décerner cette mention prestigieuse. Habiter un tel édifice emporte des responsabilités en matière de développement durable, de sauvegarde de l’environnement et de conservation d’énergie. Le conseil ne pouvait tolérer plus longtemps l’aberration d’être l’un des rares édifices LEED OR à résister à l’implantation de bornes de recharge pour véhicule électrique.

Des exemples d’installations individuelles dans certains autres immeubles de l’île-des-Sœurs, notamment au Sommet 2, dont l’architecture présentait les mêmes défis que chez nous indiquaient que la chose était réalisable pourvu qu’on se donne la peine d’aborder la question sous tous ses angles, y compris les plus délicats.

Certaines demandes des copropriétaires trainaient dans le paysage depuis trop longtemps en attendant une solution que l’on souhaitait globale plutôt que faite sur mesure pour notre environnement particulier. Ne pas donner suite à ces demandes consistait à imposer un «status quo»  ni raisonnable, ni justifiable envers ceux qui exprimaient le besoin de se doter d’une prise de recharge dans leur espace de stationnement.

Les caractéristiques de l’immeuble

Vistal II est ainsi construit qu’il comporte deux salles électriques. Celle située au sous-sol dessert les étages 1à 17. Les compteurs résidentiels des appartements des étages 18 à 25 sont installés dans une salle électrique au 26 étage. Aucun fil électrique quelconque ne peut relier ces compteurs à une éventuelle borne de recharge installée dans les espaces de stationnement sous-terrains. À moins de recourir à une solution identique pour tous («one size fits all»), cette contrainte physique nous imposait d’aborder la question de façon originale et imaginative. C’est ce que nous avons fait.

Un sondage auprès des copropriétaires

Après une discussion parfois vive, quelquefois émotive, le conseil décidait, à la mi-août, de consulter les copropriétaires de l’immeuble sur les deux options qu’il retenait. Celles-ci émanaient d’études préliminaires réalisées sans grand frais au cours des 18 mois précédents, notamment par la firme d'ingénieurs qui a élaboré l'architecture électrique des deux tours du Vistal et avec qui des consultations sont menées ponctuellement quand la bonne gestion de l'immeuble l'exige.
 
Les options proposées peuvent se résumer de la façon suivante :

Option 1 : Aménagement d'une architecture électrique spécifique dans les salles électriques de l'immeuble permettant d'offrir ce service à l'ensemble des copropriétaires au coût de 200,000 $ et plus.
 
Les frais seraient couverts par un appel de fonds auprès de l'ensemble des propriétaires après l'obtention d'une résolution en ce sens adoptée lors d'une assemblée spéciale convoquée à cette fin. Les coûts d’installation de la borne et la pose du filage entre la place de stationnement du copropriétaire et les salles électriques se situent entre 2 500 $ et 5 500 $ et seraient assumés par celui-ci.
 
Option 2 : Utilisation des disponibilités existantes dans la salle électrique du sous-sol pour répondre aux besoins de ceux qui sont déjà propriétaires d'un véhicule électrique ou entendent le devenir à court terme. 
 
L'édifice dispose de 16 positions de compteurs libres pouvant alimenter des bornes de recharge de 240V sans qu’il soit nécessaire de procéder à des travaux autres que leur adaptation pour l'usage qu'on veut en faire et ce aux frais de chaque propriétaire qui souhaite s'en prévaloir.
 
Administré de façon professionnelle en recourant à un logiciel spécialisé largement utilisé (Survey Monkey), le sondage a été réalisé du 7au 13 septembre 2016 auprès des 151 copropriétaires.
 
50 copropriétaires (33%) ont répondu au questionnaire. Il s’agit là d’un taux de réponse très élevé pour ce genre d’exercice.  26% ont choisi l’option 1 relative à l’aménagement d’une structure électrique spécifique, alors que 74% ont opté pour l’utilisation des compteurs disponibles (option 2). D’autre part, 42% des copropriétaires ont affirmé avoir l’intention d’acheter un véhicule électrique. 58% ont fait savoir qu’ils n’en voulaient pas. S’agissant des propriétaires qui ont répondu vouloir acquérir un véhicule électrique, 5,5% affirment vouloir le faire au cours des six prochains mois, 16,6% au cours de la prochaine année et 61,1% n’en ont aucune idée. Enfin, 16,6% ont déclaré posséder une voiture électrique.
 
Deux constats se sont rapidement imposés. Vouloir adapter l’immeuble à fort coût pour les copropriétaires était voué à un échec certain. Une assemblée spéciale convoquée à cette fin refuserait d’adopter une résolution en ce sens. D’autre part, un nombre suffisant de copropriétaires intéressés par l’acquisition d’un véhicule électrique dans de courts délais nécessitait une décision immédiate, préférablement taillée sur mesure pour notre édifice.
 
La décision du conseil

Après plus ample étude et considérant l’appui très important des copropriétaires à l’option 2, le conseil siégeant en assemblée régulière le 22 septembre 2016 a décidé de permettre, sur demande appuyée des plans d’installation approuvés par un Maître-électricien reconnu, l’installation d’un borne de recharge à TOUS les copropriétaires qui peuvent en démontrer la nécessité immédiate ou éventuelle, à court ou moyen terme, en faisant la preuve que des démarches concrètes ont été entreprises dans ce sens. En l'absence d'une telle démonstration, il rend impossible la réservation d’une position de compteur libre, afin d'éviter l'allocation complète des espaces restants qui rendrait impossible de pouvoir répondre à d'autres demandes valables.

Compte tenu de la structure de l’immeuble, les copropriétaires situés aux étages 1 à 17 doivent utiliser leur compteur résidentiel pour procéder à cette installation. Pour leur part, les copropriétaires résidant au-dessus du 17e étage pourront utiliser 14 des 16 espaces de compteurs de la salle électrique du sous-sol de l’immeuble, puisqu’il n’existe pour eux, aucune autre solution.
Notons que les frais d'une telle installation sont TOTALEMENT à la charge des copropriétaires qui en font la demande et n'amènent aucune dépense de la part des autres copropriétaires.

Le règlement d’application
 
Cette étape franchie, il restait à adopter un règlement d’application. Ce qui fut fait lors d’une réunion spéciale du conseil tenue le 7 octobre 2016 par l’adoption d’une politique relative à l’installation et à l’usage des bornes de recharge pour voitures électriques. En gros, ce règlement entériné par l’assemblée des copropriétaires le 24 octobre comprend les dispositions suivantes :

Procédure
Tout propriétaire qui désire faire installer une borne de recharge pour voiture électrique dans son espace de stationnement doit en faire au préalable la demande par écrit auprès du gestionnaire de l'immeuble en faisant la preuve qu'il possède déjà ou est en voie de se procurer un véhicule électrique exigeant un type de recharge avec prise murale de 240 V.
Autorisation
Le conseil d’administration a toute autorité sur les modalités d’approbation, le processus d’installation ainsi que sur la gérance des questions se rapportant à l’usage des bornes de recharge dans l’immeuble. 
Exigences de conformité
L'installation de la borne et son alimentation en électricité doit être faite par un Maître électricien disposant d'un permis de la Régie des bâtiments du Québec et des autorisations requises pour faire affaire au Québec. Elle doit être faite dans le respect des règles édictées par le code du bâtiment.
Disponibilité
Compte tenu de la configuration de l’immeuble, les copropriétaires habitant un condo situé aux étages 1 à 17 doivent utiliser leur compteur résidentiel pour procéder à l’installation d’une borne. Pour leur part, les copropriétaires résidant au-dessus du 17e étage peuvent utiliser 14 des 16 espaces de compteurs, puisqu’il n’existe pour eux, aucune autre solution.
L'installation d'une borne de recharge pour véhicule électrique est sujette à la disponibilité d'un espace de branchement dédié dans la salle des compteurs de l'immeuble. Cette disponibilité est limitée et uniquement offerte aux copropriétaires résidents sur la base du premier arrivé premier servi.
Périodes de recharge
Le gestionnaire de l'immeuble peut émettre périodiquement des directives quant aux périodes durant lesquelles il est permis d'effectuer une recharge auxquelles chaque propriétaire doit se conformer rigoureusement. Tout défaut de se conformer aux directives du gestionnaire pourra résulter dans le retrait du privilège d'effectuer une recharge et la saisie des équipements mis en place par le propriétaire.
Utilisation interdite
Tout propriétaire disposant d'une borne de recharge dans son stationnement doit en faire un usage limité à sa propre consommation. Toutefois, ce propriétaire pourra louer son espace de stationnement à un tiers habitant l'immeuble et lui permettre l’usage exclusif de sa borne de recharge. En toutes autres circonstances, il lui est interdit de vendre ce service à des tiers et d'en faire commerce. Tout défaut du copropriétaire de se conformer à cette disposition peut entrainer le retrait du privilège qui lui a été accordé de disposer d’une borne de recharge pour véhicule électrique.

La situation à ce jour

Au moment d’écrire ces lignes, un copropriétaire a raccordé sa borne à son compteur résidentiel, alors que trois autres, résidents des étages supérieurs au 17e se sont raccordés en faisant installer un compteur dédié dans les espaces disponibles. Les quatre premiers copropriétaires ont uni leur force pour acquérir et faire installer une borne électrique dans leur espace de stationnement en sollicitant un appel d’offres auprès de quatre entrepreneurs de la région montréalaise. Ce qui leur a permis d’obtenir un prix intéressant.
On prévoit que trois ou quatre autres copropriétaires acquerront un véhicule électrique au cours de la prochaine année.

Conclusions
De cet exercice, nous tirons, entre autres, les trois conclusions suivantes :

On ne peut décider de cette question en vase clos. D’où la nécessité de consulter, si possible en dehors du cadre plus formel d’une assemblée régulière ou spéciale des copropriétaires. Le sondage nous parait être l’instrument idéal pour connaître l’opinion des copropriétaires, à la condition, bien sûr, qu’il soit honnêtement conçu et administré. Le nôtre s’est avéré décisif en confirmant ce que nous soupçonnions quant à l’option 1, tout en nous faisant découvrir un intérêt immédiat supérieur à celui que nous avions estimé. Son résultat a constitué la base de notre décision.

La solution proposée doit s’appuyer sur la situation réelle de l’immeuble concerné par l’installation des bornes pour véhicule électrique. Le «one size fits all», la solution identique pour tous, est rarement la meilleur. La configuration physique du Vistal II ne se prêtait pas à l’aménagement unique pour tous à moins d’une adaptation fort coûteuse, d’ailleurs rejetée par les trois quarts des copropriétaires. Nous étions forcés d’innover et nous l’avons fait.

Enfin, en cette matière, le rôle du conseil consiste, du moins chez-nous, à encadrer plutôt qu’à exécuter. Il nous parait souhaitable qu’il en soit ainsi partout. Une politique relative à l’installation et à l’usage des bornes de recharge pour véhicule électrique constitue l’instrument idéal d’intervention du conseil. Nous pensons que la nôtre peut inspirer nos collègues des autres immeubles.
 
Source : Claude Trudel et  Richard Hamel,  Respectivement Président et Vice-président
​du  Syndicat des copropriétaires du Vistal II, Ile-des-Sœurs, QC
Contribution : Martin Archambault